Akuntansi untuk Properti Investasi

LEBIH JAUH MENGENAL STANDAR AKUNTANSI UNTUK PROPERTI INVESTASI

Aria Farahmita

Staf Pengajar Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia dan Instruktur Ikatan Akuntan Indonesia (IAI)

Properti Investasi menurut pengertian di PSAK No. 13 (revisi 2008) tentang Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari bangunan atau keduanya) yang dimiliki atau dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya. Properti ini tidak dimaksudkan untuk digunakan sendiri oleh entitas ataupun untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Properti yang digunakan untuk produksi atau tujuan administratif, seperti ruang kantor merupakan aset tetap, sedangkan properti yang dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari merupakan persediaan.

Contoh properti investasi adalah tanah yang dimiliki untuk tujuan jangka panjang memperoleh kenaikan nilai dan bukan untuk tujuan jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari, bangunan yang dimiliki entitas dan disewakan kepada pihak lain (sewa operasi), bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain.

Sering terjadi entitas menyewakan propertinya kepada perusahaan induk atau anak perusahaan lainnya, dalam hal ini properti tidak termasuk ke dalam properti investasi pada Laporan Keuangan Konsolidasian karena properti tersebut dari sudut pandang grup merupakan properti yang digunakan sendiri.

Pada saat perolehan, properti investasi, sama dengan pengakuan aset pada umumnya, diakui pada biaya perolehan. Biaya perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung (biaya transaksi), misalnya biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.

Selanjutnya, entitas mengukur properti investasi menggunakan dua pilihan, yaitu 1) model biaya, atau 2) model nilai wajar. Pilihan kebijakan akuntansi ini harus diterapkan sama untuk seluruh properti investasi yang dimiliki entitas. Namun, untuk properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari properti investasi tersebut, entitas dapat menerapkan kebijakan akuntansi (model biaya atau model nilai wajar) yang berbeda, atau dapat juga sama dengan properti investasi lainnya.

Model biaya yang dimaksud disini adalah model biaya yang sama dengan yang diatur dalam standar akuntansi untuk Aset Tetap (PSAK No. 16 tentang Aset Tetap). Penerapan model biaya mensyaratkan entitas menyajikan properti investasi pada biaya perolehan dikurangi akumulasi depresiasi. Selain itu, penerapan model biaya mengimplikasikan perlunya telaah kemungkinan adanya penurunan nilai    (sebagaimana diatur di PSAK No. 48 tentang Penurunan Nilai).

Jika entitas memilih pengukuran menggunakan nilai wajar, maka untuk setiap tanggal neraca, entitas harus menghitung nilai wajar dari properti investasi. Keuntungan atau kerugian dari perubahan nilai wajar atas properti investasi diakui dalam laba rugi periode berjalan.

Bagaimana mengukur nilai wajar properti investasi? PSAK No. 13 menjelaskan, yang dimaksud dengan nilai wajar properti investasi adalah harga yang mana properti dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar (arm’s length transaction). Nilai wajar yang ditentukan adalah nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang mungkin timbul dari penjualan atau pelepasan properti investasi.

Acuan terbaik nilai wajar yang digunakan adalah berdasarkan harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang serupa. Namun harga ini belum tentu tersedia karena pasar aktif properti belum tentu tersedia. Dalam kondisi tidak tersedianya harga di pasar aktif, maka entitas dapat menentukan nilai wajar dengan mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, diantaranya:

-          harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa di lokasi yang berbeda, kemudian disesuaikan untuk perbedaan lokasi tersebut

-          harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga tersebut

-          nilai kini estimasi arus kas masa depan (metode discounted cash flow) menggunakan tingkat diskonto yang mencerminkan risiko atas ketidak pastian dalam jumlah dan waktu arus kas

Properti investasi yang diukur menggunakan nilai wajar tidak perlu disusutkan, karena entitas selalu menyajikan nilai wajarnya setiap tanggal akhir periode pelaporan keuangan, sehingga penyusutan yang dilakukan tidak akan memberikan pengaruh apa pun terhadap nilai yang akan disajikan di laporan keuangan.

Dalam memilih kebijakan akuntansi apakah ingin menggunakan model biaya atau model nilai wajar, beberapa pertimbangan yang perlu diperhatikan diantaranya ketersediaan harga di pasar aktif. Jika tidak tersedia, apakah estimasi nilai wajar dapat ditentukan dengan andal? PSAK No. 13 mengatur jika nilai wajar yang andal tidak tersedia, maka entitas harus menggunakan model biaya dan nilai residu yang ditetapkan dalam menghitung depresiasi adalah nol. Apakah entitas dapat menggunakan bantuan tenaga ahli jasa penilai dalam menentukan nilai wajar? Tentu saja bisa, namun entitas hendaknya juga memperhitungkan biaya yang akan dikeluarkan dalam memperoleh informasi nilai wajar dari tenaga ahli tersebut.

Perlu diperhatikan walaupun entitas memilih model biaya untuk mengukur properti investasinya, entitas diwajibkan tetap mengungkapkan nilai wajar properti investasi dalam catatan atas laporan keuangan. Termasuk pengungkapan jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajarnya secara andal, entitas juga harus mengungkapkan rentang estimasi dimana nilai wajar kemungkinan besar berada.

Sedikit kembali ke ruang lingkup properti investasi, terkadang beberapa entitas memiliki properti (misal tanah) yang menganggur, yang belum ditentukan penggunaannya. Karena sifatnya yang menganggur dan belum ditentukan penggunaannya, banyak entitas terkadang selama ini memasukkan aset tersebut di kelompok aset lain.Tanah yang semacam ini menurut PSAK 13 harus diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai. Sehingga tanah ini termasuk ke dalam properti investasi. Walaupun entitas dapat memilih untuk mengukur menggunakan model biaya, namun jangan lupa bahwa entitas juga harus mengungkapkan nilai wajar dari aset ini di catatan atas laporan keuangan.

Saat ini Dewan Standar SAK sudah menerbitan Eksposur Draft Revisi PSAK No. 13 (tahun 2011) yang rencananya akan berlaku efektif secara prospektif pada 1 Januari 2012. Revisi yang dilakukan salah satunya mengenai konstruksi/pembangunan aset yang nantinya akan dikelompokkan sebagai properti investasi. Misal, pembangunan gedung yang sedang berjalan dan setelah pembangunan selesai, gedung itu akan disewakan dan termasuk ke dalam properti investasi. Bagaimana pembangunan aset tersebut diklasifikasikan dalam laporan keuangan? Sebelum adanya eksposur draft ini, aset semacam itu dikelompokkan kedalam aset tetap dan diukur menggunakan model biaya. Dengan adanya revisi ini, aset tersebut langsung dikelompokkan sebagai properti investasi sehingga tersedia alternatif pengukuran menggunakan model biaya atau nilai wajar. Perlu diingat bahwa menghitung nilai wajar aset yang sedang dalam tahap pembangunan mungkin sulit, dalam hal ini draft revisi PSAK 13 tersebut mengatur tentang pengukuran nilai wajar untuk properti investasi dalam tahap pembangunan.

Sumber:

- PSAK No. 13 (Revisi 2007) tentang Properti Investasi

- Eksposur Draft PSAK No. 13 (Revisi 2011) tentang Properti Investasi

- IAS 40 (2008): Investment Property

(artikel ini telah dipublikasikan pada Majalah BUMN Track edisi Oktober 2011)